物业安全管理方案与制度：

　　一、监控器无画面，尤其晚上看不清

　　漏洞现象：

　　1、监控头失效，摄像头老化、线路断损等;

　　2、摄像头无微光夜视功能，监控视频模糊或雪花等;

　　堵漏措施：

　　1、开展日常巡查与检修;

　　2、无夜视功能的，或增加灯光补偿设施，或改装微光夜视一体机。

　　二、不用刷卡无需核实即可进入园区

　　漏洞现象：

　　1、人行刷卡门形同虚设;

　　2、陌生人进出园区无核实;

　　3、大门敞开;

　　4、有人行刷卡门，但外人进入园区只要里面有人开门就可以进入

　　堵漏措施：

　　1、设进出双向刷卡要求，而非进入刷卡;

　　2、对秩序维护人员核查行为进行监控;

　　3、大门关闭，如大门结构不利于出入管理，可在大门旁或内增设小门，装刷卡器。

　　4、高档项目要对非业主常出入人员进行备案，如保姆、邮递员、送水工等，并进行公示。

　　三、门岗人员经常换，不熟悉外来人员

　　漏洞现象：

　　1、门岗人员不稳定，业主出入不熟悉，在人员核实过程中，容易与老业主发生冲突;

　　2、新门岗人员怕与业主发生冲突，外来人员与业主都不核实。

　　堵漏措施：

　　1、门岗人员上岗前要进行带岗学习，由老员工进行1带1的培训，保证新员工能够熟悉老业主;

　　2、如未来得及上岗培训，则可安排门岗人员以刷卡、出示业主证明的方式进行证明，态度要温和，对业主及非业主一视同仁。

　　3、张布入园须知，明确入园需提供相关证明，门岗人员公事公办，并表明自己新来，请业主谅解，短期内能够获得业主认可。

　　四、巡逻人员未按巡逻路线实施，聚岗、躲岗

　　漏洞现象：

　　1、未按巡逻路线巡逻，抄近路完成任务;

　　2、长时间在某个点停留;

　　3、巡逻路线长期不确定，巡逻人员自己决定巡逻顺序;

　　4、确定巡逻路线后不更换，被不法分子掌握规律钻了空子。

　　堵漏措施：

　　1、配置电子巡更系统，并每日检查巡更情况;

　　2、无电子巡更系统，则安排巡逻人员与监控中心互动，在指定监控点进行报点;

　　3、设置多条巡逻路线，定期更换变动;

　　4、可采用GPS定位系统，掌握巡逻人员位置和路线。

　　五、装修工人在多户之间窜或留宿

　　漏洞现象：

　　1、办理出入证后，装修工人在非登记户进行作业;

　　2、装修工人晚上留宿在小区里;

　　3、装修工人在园区里骑车、运材料破坏公共绿地或设施。

　　堵漏措施：

　　1、装修监管人员进行户内装修巡检，检查装修工人证件;

　　2、每晚在时间确定后进行装修工人清场;

　　3、装修工人如确定要留宿在园区内，需要业主进行背书。

　　六、不用刷卡即可进入单元

　　漏洞现象：

　　1、有条件的安装刷卡系统，可增强管理便利性，并有利于业主私密性保护;

　　2、无条件的也要确保单元门机械锁好用，可通过业主自备钥匙开锁的方式解决部分问题;

　　3、宣传教导业主杜绝尾随人员一并进入。

　　堵漏措施：

　　1、单元门无刷卡系统;

　　2、单元门刷卡系统损坏;

　　3、单元门机械锁损坏;

　　4、不刷卡可跟进单元。

　　七、门禁系统用固定密码可开门

　　漏洞现象：

　　1、使用密码开门，且长期不更换;

　　2、密码开门痕迹明显，可从按键磨损情况来判断;

　　3、使用123456、111111、666666、888888等常见数字;

　　4、保洁人员掌握密码;

　　5、送奶、送报等外来人员掌握密码;

　　6、业主掌握密码。

　　堵漏措施：

　　1、密码作为门禁开启的备用手段，密码更新后进行存档，物业人员日常工作中不采用此方法;

　　2、密码不向业主公开;

　　3、保洁作业使用门禁卡，不可使用密码;

　　4、如发现有使用密码人员进入单元，立即更换密码并备案。

　　八、脉冲电子围栏没有电

　　漏洞现象：

　　1、电子围栏有断裂但无警报或修复;

　　2、电子围栏上有植物攀附;

　　3、电子围栏报警灯电源指示灯无显示。

　　堵漏措施：

　　1、将断裂线缆接驳好并拉直，高压危险标识牌挂立清晰，起到完好威慑的作用;

　　2、及时清理攀附的植物;

　　3、及时通电，如果短时间不能够修复，先保证报警灯有电运转。

　　九、红外对射、格栅对射失效

　　漏洞现象：

　　1、红外对射、格栅对射设备脏污、陈旧、缺损;

　　2、红外对射、格栅对射之间有障碍物但未报警或有人处理;

　　3、既有防爬刺线又有红外对射时，可能红外对射就不好使。

　　堵漏措施：

　　如果需要其发挥作用：

　　1、日常巡检进行测试，测试留存记录，发现损坏及时维修;

　　2、对发生误报等情况进行排查，而不能够将警报关闭了事;

　　如果已不在乎其是否发挥作用

　　1、维修、清洁等日常作业时进行巡查和清洁，保证外观有效。

　　十、车辆进出核实不严格

　　漏洞现象：

　　1、车辆进出园区或车场车管员直接方向放行，其中可能部分非业主车辆也已进入;

　　2、好车豪车不核实，仅对一般车辆核实，容易被职业惯偷钻空，也易引起业主反感;

　　3、无人值守停车场刷卡即可进入，部分车主复制卡进出，停车场系统无车辆对比功能，一卡多车，造成占用车位情况。

　　堵漏措施：

　　1、在车辆管理岗处备案园区车辆信息，并要求车辆管理人员进行熟悉，确保本园区业主车辆可以快速审核通过;

　　2、在门岗处增加蓝牙射频卡刷卡系统，业主车辆上配备后可快速自动审核放行;

　　3、外来车辆需进行登记;

　　4、增设车辆核对功能，避免一卡多车，占用车位情况。

　　十一、物业人员或业主给陌生人开单元门

　　漏洞现象：

　　1、保洁员“热情为业主服务”，但又不熟悉业主，给陌生人开了门;

　　2、业主开门后未及时关门，给陌生人尾随的机会。

　　堵漏措施：

　　1、严禁保洁人员给陌生人开门，乃至严禁保洁员给业主开门;

　　2、加强闭门器的检修;

　　3、向业主进行尾随恶果的宣传，加强自我保护意识。

　　十二、底商开后门形成失控的进出通道

　　漏洞现象：

　　1、小超市、小卖店、餐饮店等商铺在园区内开后门，准备面向园区经营;

　　2、银行、餐饮等单位在园区内开消防通道;

　　3、开门后形成踩踏小道。

　　堵漏措施：

　　1、如作为消防门必须设施，要求安装消防控制锁，非紧急情况不可打开;

　　2、营业目标的后门一律进行封堵，使用绿篱、栅栏等进行封闭;

　　3、以封闭管理的要求，向业主进行公示，让业主一起进行反对。

　　十三、一楼楼道窗户敞开无围栏

　　漏洞现象：

　　1、一楼公共楼道窗户无围栏;

　　2、一楼公共楼道窗户打开无限位器;

　　3、楼下较为隐蔽，可藏人;

　　4、楼下树木紧靠窗户，可攀爬到1搂2搂窗户;

　　5、楼道窗户可从外面打开。

　　堵漏措施：

　　1、一楼窗户加限位器;

　　2、一楼窗户在装修期直接去掉把手进行关闭，防止人员进入;

　　3、园区外面树木和绿篱进行整理，绿篱控制在1m以下。

　　十四、电梯内无监控或监控不清晰

　　漏洞现象：

　　1、电梯内无监控摄像头;

　　2、监控头被遮挡或调转后没及时发现;

　　3、电梯照明灯破损，监控头无图像。

　　堵漏措施：

　　1、安装监控摄像头;

　　2、如无法实现网络布控，可考虑使用单机式或无线式摄像头;

　　3、电梯作为从楼宇外进入楼宇内部重要且主要通道，要重点关注，在监控室放在首要播放画面。

　　十五、小区租户管理松散

　　漏洞现象：

　　1、物业不掌握租客信息;

　　2、业主将房屋出租后，物业未了解情况，或未在物业备案;

　　3、群租，每户租客超过规定人次;

　　4、群租房垃圾产生量、自行车量等较多，对园区环境影响比较大;

　　5、群租房租户对公共设施破坏较大。

　　堵漏措施：

　　1、建立完善的房屋出租备案制度，并按照制度进行执行，与物业费收缴等工作协同开展;

　　2、物业秩序及客服人员将租房户作为重点巡查单位;

　　3、与业主保持租户居住情况沟通，重点说明房屋增值保值问题;

　　4、与出租房相邻业主保持沟通，如出现破坏公共设施、破坏环境则与出租业主进行沟通;

　　5、给租客办理园区及单元门出入门禁卡，明确编号与使用权限;

　　6、群租房情况上报派出所等治安机构。

　　十六、业主居家不设防

　　漏洞现象：

　　1、出入忘记关门，路过的人临时起意进行作案;

　　2、长期出门，家中无相应防盗措施;

　　3、与邻居之间不熟悉，给明目张胆的偷盗分子以可趁之机，以搬家为理由进行盗窃;

　　4、低楼层夏天开窗纳凉;

　　5、陌生人敲门轻易开门;

　　6、强行破拆入户门进行盗窃。

　　堵漏措施：

　　1、开展居家安全培训;

　　2、引导业主户内窗户安装限位器，在窗户上放置易响动的物品、花盆之类的;

　　3、引导业主安装云警报系统，发生入侵及时预警;

　　4、门锁安装限位器。

　　十七、技术开锁无登记或准入制度

　　漏洞现象：

　　1、技术开锁人员进入园区开展开锁服务后，了解到业主家的财富状况，后期寻机作案;

　　2、盗窃人员掌握技术开锁能力;

　　堵漏措施：

　　1、如业主家需要开锁，应找与物业有登记备案的技术开锁公司进行作业，且开锁后最好更换锁芯。

　　十八、开门装修丢失材料

　　漏洞现象：

　　1、装修户开门装修，工人在卧室作业，临近装修户的工人或搬运工将堆放在门口的装修材料拿走。

　　堵漏措施：

　　1、闭门装修;

　　2、装修材料不要堆放在门口;

　　3、在门口装一个感应器，“欢迎光临”语音那种。

　　十九、电动车/自行车停放在偏角位置

　　漏洞现象：

　　1、为求方便将自行车、电动车放在单元门口或偏角，但不在摄像头范围之内;

　　2、车辆本身防盗措施不到位，用大力钳即可剪断;

　　3、电动车电瓶无保护措施;

　　4、停放在车棚内，但是部件被人拆卸下来。

　　堵漏措施：

　　1、自行车棚、电动车棚等配置有效监控手段，除视频监控外，还可以考虑增加人工管控手段;

　　2、进出园区车辆可安装项目号牌，便于进出管理;

　　3、巡逻路线设计将此部分作为重点区域之一，尤其是夜间。

　　4、对僵尸车要及时处理，避免发生车辆损坏时形成思维定式，不予以重视。

　　二十、汽车内放置贵重物品

　　漏洞现象：

　　1、在后备箱、副驾驶位置、后座位置放置笔记本电脑、手包、女士挎包等物品，被偷盗人员看到，寻机作案，一般直接破坏玻璃，拿走物品。

　　2、汽车钥匙插在钥匙孔上。

　　3、停放位置较为偏僻。

　　4、车门没关。

　　堵漏措施：

　　1、物业公司在巡查时如发现车门没关、车内有贵重物品放置，应及时联系车主，如车主无法联系，可考虑蹲守。

　　2、划定物业对车辆保管义务区域，明确摄像头摄像区间，避免发生失盗后，责任划分难。